2015年7月20日 星期一

移民到步經驗談 8

移民到步經驗談 8 之買樓花

移民簽證批出來了,我於是在1992年初次入境澳洲,香港人叫做「報到」。

自己買飛機票自由行,沒有像認識的一些朋友,參加什麼永安澳洲七天旅行團,一共逗留了十天。心想將來都要在這裡安居樂業了,還怕什麼以前未去過人生路不熟,一於自己摸索。

之前曾經在香港看報紙廣告,去過一些布里斯本物業展銷會,當然是免費還有奶茶咖啡西餅供應。展銷的是全新的房屋,對象是一般想投資澳洲物業的香港人(非澳洲公民只能夠買新屋),又或者是我這些打算移民的人。

香港人對買樓很緊張,慣了要排隊輪籌搶購,又怕移民初到貴境,連住的地方都沒著落的話,徬徬徨徨,住酒店貴亦非長久之計,搵屋租又唔識去邊度搵,總之是憂慮重重。


這些海外地產展銷會,條件很吸引,有些是現樓,有些是樓花,你用現金一筆過購買,或自己搞按揭,就是新屋的業主。房屋建成了,你可以馬上過去收樓自住,如果你想繼續在香港搵多幾年錢,到移民簽證到期前幾日才正式去(我知道有些香港人條數計到絕成咁),地產公司可以幫你租出,還保證頭兩三年內,有每年屋價若干%的回報,好像是萬無一失的計劃。

記得我去聽過的一間屋,經紀鼓其如簧之舌,講到不知有幾正:位於布里斯本市中心和黃金海岸之間,開車到兩地都只是30分鐘,極之方便。(在香港,有時塞起車來,北角去中環都唔止30分鐘啦)......樓高兩層、兩間屋仔相連式的 Townhouse(像香港新界元朗的「錦繡花園」),有蓋車房,幾十間組成一個屋邨,鄰居就在不遠, 大家守望相助(你知道很多香港人怕一家人住一間獨立屋,有野獸跑進來或被人打劫都無人知),長駐經理專業式管理......

而售價只是12萬澳元起,折港幣70萬左右。

不過,好在我沒有落疊。因為我後來到了這邊定居,才發覺這一個騙局。

所謂「30分鐘車程可以去到市中心」,其實是在高速公路暢通無阻時飛車計,如果要繁忙時間去市中心或北區上班的話, 時間要起碼乘2。布里斯本不是很大的城市,市中心20公里外的住宅區,已經算是相當隔涉。

那展銷房屋的位置,原來根本不是布里斯本市,而是在南邊的衛星城市 Logan City,這個城市很出名:貧窮。黑人/土著/島民/來自貧窮國家的移民多;失業率奇高(澳洲平均是約8%,Logan居民一度高達 40%!),罪案率高於其他地區。

你喜歡住草根階層區域,我沒意見,但是當年的售價12萬,肯定是高於市價。那保證若干%的回報租金,很大可能是無人租亦好閒,羊毛出在羊身上,你自己左袋入右袋而已。

隔山買牛式的在澳洲買屋,實在是太多陷阱,制唔過。奉勸移民的朋友,先到步再找屋租或買,很輕鬆的,絕對不會是香港「有錢都買唔到好屋」的情況。

你真的要先買屋才放心移民,建議你親身過來住一頭半個月,找在本地居住的朋友談談,陪同你去周圍看看,徵詢他們的意見。現在網絡這麼方便,可以自己先做功課,上 www.realestate.com.au 看各區的樓價和租金、房屋外形和你內部裝修,看得多你就會熟悉,選擇時比較頭腦清醒。

這樣,你就不會像有些人,參加那些地產公司主辦的置業澳洲旅行團,有如大鄉里出城。旅遊巴送一眾到屋邨,參觀數十分鐘,但見廚房浴室亮晶晶,客廳睡房都比香港的所謂豪宅大,屋外鳥語花香,綠草如茵,成班團友嘩嘩聲,孩子走上走落開心無比,登時頭暈轉向,仲以為執到寶。

殊不知道房屋有可能是位於紅番區的外圍,連商場都未建成的新發展區域!
這間真正豪宅,位於布里斯本最貴的區 Ascot,想見識下點靚法: http://www.realestate.com.au/property-house-qld-ascot-120145757

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16 則留言:

  1. 我可能未去過LOGAN Cl丅Y,但是從十六年前由八里坪到LOGAN巴士站,落車行幾步就見到小型商塲(由八至十五個商店組成)還有你講的排屋。大部分是學生租住。當時我也覺得離開ClTY比較遠。但今天巳經住了很多華人。

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    1. Logan有幾個與布里斯本接壤的地區,又不是那麼差,
      一些居民朋友,乾脆說是住布市,不會說是住Logan。

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  2. 我有朋友十多年前在Logan City 買了間新屋用作投資,交由agent管理。數年後收返間樓, 發覺裏邊被人破壞晒,牆穿廁爛,電器失蹤;後來忍痛賣掉。

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    1. LoganCity 有30萬人口,面積相當大
      不會是每個區都這麼差,但有幾個有名的,問一下本地人就知道。

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  3. 隔山買牛!千祈咪制,洗乜咁心急,除非你有可靠親戚朋友(要好親,又要老友再加上在當地已有一定的經驗),否則到步后先租住短期APARTMENT,適應地區及學校,再物色物業,外國地大,除左幾個特別的地方,樓價唔會突飛猛上,一唔滿意賣就麻煩,在美國賣屋賣主要付所有佣金,買就容易又唔使比佣金,仲有賣屋時佣金係有得傾的,而你買新屋,你可以事先跟經紀講明可以分佢多少買屋的佣金的,買賣屋同時間的情況下,如果個市唔多好,睇中新屋但怕舊屋未賣而責住啲錢可以在新屋的合約上薟明CONTINGENT可等舊屋買出后才成交,在美國一般8%佣,我上次比4%,我的新屋佢分$$2,000比我,有時候間屋有人買,價位相差多少,經紀為咗快點成交而你又企硬,經紀會願意在他的佣金上作補償。
    買舊屋決定前花時間早午晚到屋附近走多幾轉,睇吓的鄰居係乜家伙,再睇吓挍區的情況及學生成績,有喲大網址或政府的房地產註冊網絡,可以清楚睇到所有鄰居的買賣價,咁你就清楚應該比多少錢成交,啲網址上亦有寫上該區的屋主的平均收入(千祈唔好信晒啲經紀)。
    選地建屋就要定期去撿閱進度,有啲野建築商無做的,你自己要執生,好像屋架建好未上DRYWALL前有兩日休息比你驗樓,你可以自已去買料及工具做地腳caulking,好多建築啇係唔做,CAULKING可以避免喲BUGS入屋,化幾十蚊兩粒鐘自己可以搞掂,好多建築啇也不包車房及一些地方的INSULATION,趁機自己揾部貨車去買自己放入去,也可以買咗比錢呌喲工人放上去,又係一百幾十蚊嘅事(人工),買新屋時啲電制電話制,電腦制,比多啲錢多加一些,就一勞永逸(不過依家有wi fi 及wireless phone)。
    係美國係無乜私隱可言,啲地產網址加上GOOGLE MAP什麼底都起到,比如你想搬去西雅圖,你又喜歡一位移民豹隱歌手,你打佢個名出嚟,如果佢附近有屋係市場上賣,你買咗咪同佢做鄰居啦。

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    1. 網友欲移民美國者,請教下老兄實無錯。

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  4. 拜讀梁兄10年之飲水文化,水喉水是硬水或軟,很易分得出,你家的水龍頭有無結石就知,西人飲生水喉水大,腸胃受得到,加洲啲水係軟水由雪山流落嚟,水喉水可直接飲用,到餐廳呌杯ICE WATER 都係水喉水,ARIZONA 啲係硬水,係地下水,乜野雜質都有,水龍頭每多結石,我新屋先裝一部軟水機(WATER SOFTENER) 用鹽去漂水(以前用$5一包40磅的鹽粒,近年costco有新貨式同樣40磅賣$18),我地用咗軟水器後明顯水龍頭無結石,冲涼缸明顯無乜頭髮(即無乜甩頭髮),說明書另說明對皮膚好,洗衣服干凈啲用小啲梘粉,飲用水煑飯煲我地另用一個大型的RO濾水器,FILTER我就保持一年準期換一次,雪柜的冰塊及冰水,我地用BUILT IN FILTER,家里的飲用水與會瓶裝水分別不大,我都經常買ON SALE的瓶裝水24支17oz 賣$1.88貪方便,攞一支上車出街。
    水對人體的健康超重要,身體係自己嘅,自己身體,自己決定。

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  5. PHOENIX 豪宅(在該區算比較平,大陸唔識住),半山睇到城市亱景,價值只對等一個太古城單位。
    http://www.zillow.com/homes/for_sale/Paradise-Valley-AZ/7839238_zpid/29973_rid/days_sort/33.60454,-111.874037,33.486936,-112.055998_rect/12_zm/

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  6. 小弟之鄰居(same subdivision),如果你係雀你會睇到我間屋,我家比較細啲,連街名都一樣,非豪宅區,但鄰居好,街口高中全arizona排前三,我住的掘頭街七伙人,有三位醫生,相等香港居屋價。

    http://www.zillow.com/homes/for_sale/7658177_zpid/days_sort/33.445434,-111.75455,33.430716,-111.777295_rect/15_zm/?view=map

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    1. This is called living and good quality of life. Such a fancy house, thanks for sharing. I feel so sorry for people in Hong Kong that they pay the same price (life saving + 20 years mortgages) for a just little pigeon hole!!

      Rosemary

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  7. It is so true. It's better to rent for a year or two than rushing to buy a house. There are always good houses in the market. Then you will have plenty of time asking around and explore the area. I saw a case that a Chinese person rushed to pay for a house after he got a job offer from a company. He went over to what he could afford and top it up with with 2 fancy new cars. Everything was good but after 2 years, he was redundant. All he left is a huge debt.
    My best advice: No rush. Rent first. Talk to people.

    Rosemary

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  8. 我剛買了townhouse在Padstow Road Eight Mile Plains準備移民住,請問Chris有冇聽過這條街或區域如何﹖

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    1. 這是位於華人聚居的地區,Padstow Rd 是交通要道,很繁忙。
      你買Townhouse,如果村口,窗口面向大街,會很嘈吵。如果是在屋村裡面,會好一點。

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  9. Chris兄,冒昧請教一下,你當年是透過甚麼途徑申請移民簽證呢? 有沒有聘請代理幫忙? 我正打算申請技術移民到澳洲或紐西蘭,打聽過代理的費用甚貴,不知是否物有所值。

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  10. 我是專業移民,當時澳洲需要管理學顧問的人才。
    需要甚麼職業,五時花六時變,可以向領事館查詢。
    我沒有找移民顧問公司,上領事館索取表格填好交回就得,當年費用只是二三百元。
    如果搞投資移民,要交Business Proposal, 好多人找顧問公司做,廿幾年前都要收十幾萬。

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    1. 投資移民的手續較複雜,請顧問公司的需要較大。如果專業/技術移民申請只須填表交文件,實在看不出顧問公司的價值何在(除非申請人不諳英語)。

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